வீட்டுக்கடன் - பிரச்சினைகள் (சப் ப்ரைம்)

---------------------------------------------

நண்பர் டீ.பி.ஆர்.ஜோசப் அவர்களின் கட்டுரைகள். நன்றி.

---------------------------------------------

அமெரிக்காவையே ஆட்டிப்படைத்துக்கொண்டிருக்கும் சப்-ப்ரைம் தொல்லை இந்தியாவையும் பாதிக்க வாய்ப்புள்ளது.

முதலில் இந்த சப்-ப்ரைம் என்றால் என்ன என்பதைப் பார்க்கலாம்.

'ப்ரைம் (Prime)' என்றால் முதன்மை என்றும் பொருள்கொள்ளலாம். வங்கிகள் அவர்கள் வழங்கும் கடனை வட்டியுடன் குறித்த காலத்தில் முழுமையாக செலுத்தக்கூடிய வாடிக்கையாளர்களை Prime Borrowers என்கிறார்கள். அதாவது கடன் வாங்க முழுத் தகுதியுள்ளவர்கள்! ஆங்கிலத்தில் இந்த தகுதியை creditworthiness என்கிறோம்.

இத்தகைய 'தகுதி' உள்ளவர்கள் வங்கி மற்றும் நிதி நிறுவனங்களிலிருந்து எளிதில் கடன் பெறமுடியும் என்பது மட்டுமல்லாமல் சலுகை வட்டி விகிதத்தில் கடன் பெறவும் முடியும். மேலும் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்த விதிக்கப்படும் நியதிகளும் அத்தனை கடுமையானதாக இருக்காது. இவர்களுக்கென நிர்ணயிக்கப்படும் வட்டி விகிதம்தான் prime lending rate (PLR) எனப்படுகிறது. இந்தியாவில் வர்த்தகம் செய்யும் எல்லா வங்கிகளும் தங்களுடைய prime lending rateஐ தங்களுடைய வலைத்தளத்தில் பகிரங்கமாக அறிக்கையிடவேண்டும் என்பது இந்திய ரிசர்வ் வங்கியின் நியதிகளுள் ஒன்று.

வங்கிகள் ஒவ்வொரு வருடமும் தங்களுடைய அனைத்து வாடிக்கையாளர்களையும் (அதாவது கடன் பெறுபவர்களை) அவர்களுடைய நிதி நிலைமையை ஆய்வு செய்து வகைப்படுத்துவதுண்டு. மிகச் சிறந்த வாடிக்கையாளர்கள் No.1 என்றும் சற்றே தரம் குறைந்தவர்களை No.2, No.3 என வகைப்படுத்துவார்கள். உதாரணத்திற்கு பாரத ஸ்டேட் வங்கி தங்களுடைய வாடிக்கையாளர்களை SBI 1ல் துவங்கி SBI 10 வரை வகைப்படுத்தியுள்ளது. இவர்களுக்கு வழங்கப்படும் கடன்களுக்கும் PLR +1, PLR +2, 3, 4 என நிர்ணயிக்கப்படும். மிக, மிக சிறந்த வாடிக்கையாளர்களுக்கு PLR விகிதத்திற்கு கீழேயும் வழங்கப்படுவதுண்டு, அதாவது PLR -1, PLR -2. ஒரு வங்கியின் அறிவிக்கப்பட்ட PLR 12 விழுக்காடு என்றால் இவர்களுக்கு 10 அல்லது 11 விழுக்காடு (PLR-2, PLR-1) என நிர்ணயிக்கப்படும். இதை below PLR அல்லது BPLR என்பார்கள். இத்தகைய வாடிக்கையாளர்கள் பெரும்பாலும் மிகப் பெரிய நிறுவனங்களாகவே இருக்கும். ஒரு வாடிக்கையாளரின் கடன் பெறும் திறன் (creditworthiness) குறையக் குறைய அவருடைய தரம் (rating) குறைந்துக்கொண்டே போகும். அவருக்கு வழங்கப்படும் கடனின் வட்டி விகிதம் கூடிக்கொண்டே போகும்.

நம்முடைய நாட்டில் PLR +5 என வட்டி விகிதம் விதிக்கப்படும் வாடிக்கையாளர்கள் (உதாரணத்திற்கு பாரத ஸ்டேட் வங்கியில் SBI 7 என்ற ரேட்டிங்குக்கு மேலுள்ளவர்கள்) கடன் பெறுவது மிகச் சிரமம். அப்படியே கிடைத்தாலும் அவர்களுக்கு விதிக்கப்படும் வட்டியும் குறைந்தபட்சம் 16 அல்லது 17% இருக்க வாய்ப்புண்டு. இத்தகையோருக்கு நீண்ட கால கடன்களும் கிடைக்க வாய்ப்பில்லை. இத்தகையோரைத்தான் அமெரிக்காவில் சப்-ப்ரைம் வாடிக்கையாளர்கள் என்கிறார்கள். உதாரணத்திற்கு BPLR மற்றும் PLR விகிதத்தில் கடன் பெறுபவர் மிகச் சிறந்த அல்லது மிக, மிகச் சிறந்த வாடிக்கையாளர் என்றால் சப்-ப்ரைம் வாடிக்கையாளர்களை மோசமான, மிக மோசமான, மிக மிக மோசமான என வகைப்படுத்தலாம். ஒரு வங்கியின் PLR 12 விழுக்காடு என்றால் கடைநிலை வாடிக்கையாளர் எனப்படும் மிக, மிக மோசமான வாடிக்கையாளர் சுமார் 19 - 20 விழுக்காடு வரையிலும் வட்டி செலுத்த வேண்டியிருக்கும். மேலும் மிக, மிக சிறந்த வாடிக்கையாளர் ஐந்து வருடத்தில் திருப்பிச் செலுத்த வேண்டிய கடனை மிக, மிக மோசமான வாடிக்கையாளர் மூன்று வருடங்களுக்குள் திருப்பிச் செலுத்த வேண்டியிருக்கும். மிக மிகச் சிறந்த வாடிக்கையாளர் எவ்வித செக்யூரிட்டி மற்றும் தனிநபர் ஜாமீன் இல்லாமல் கணிசமான தொகையை கடனாக பெற முடியுமென்றால் மிகச் சிறிய கடனுக்கும் சொத்து மற்றும் தனிநபர் ஜாமீன் கொடுக்க வேண்டிய நிலையில் இருப்பார் சப் ப்ரைம் வாடிக்கையாளர்.

அமெரிக்காவில் இத்தகையோர் வங்கியிலிருந்து கடன் பெற வேண்டுமென்றால் இடைத்தரகர்கள் வழியாகத்தான் செல்லவேண்டியுள்ளது. இந்தியாவிலும் இந்த நிலை பரவி வருகிறது. குறிப்பாக புதிய தலைமுறை வங்கிகள் எனப்படும் ICICI, AXIS, HDFC இதற்கென்றே பிரத்தியேக விற்பனையாளர்களை (Selling Agents) நியமித்துள்ளன.

அமெரிக்கா போன்ற பல மேலைநாடுகளில் வங்கிகளுக்கு நிகராக பல பெரிய நிதிநிறுவனங்களும் Retail Lending அல்லது Personal Lending எனப்படும் தனிநபர் கடன் வழங்குவதில் ஈடுபட்டுள்ளதால் இந்த நிறுவனங்களுக்கிடையில் கடும் போட்டி ஏற்படுவதுண்டு. மேலும் வீட்டுக் கடன் வழங்குவதற்கென பல பிரத்தியேக Mortgage Loan வங்கிகள்/நிறுவனங்கள் இயங்கி வருகின்றன. இவர்களால் நியமிக்கப்படும் இடைத்தரகர்கள் அல்லது விற்பனையாளர்கள் வாடிக்கையாளர்கள் கவரும் விதத்தில் பேசுவதற்கெனவே பயிற்சிபெற்றவர்களாக இருப்பார்கள்.

இன்று அமெரிக்காவையே ஆட்டிப்படைக்கும் சப்-ப்ரைம் பிரச்சினைக்கு மிக முக்கியமான காரணம் இந்த இடைத்தரகர்கள்தான் என்றால் மிகையாகாது.

இதன் பின்னணியை அடுத்த இடுகையில் கூறுகிறேன்.

தொடரும்..

************************************************************************

அமெரிக்காவில் சப்-ப்ரைம் வாடிக்கையாளர்கள் பெரும்பாலும் பொருளாதாரத்தில் நடுத்தர மற்றும் அதற்குக் கீழே இருப்பவர்கள். இதில் பலர் கருப்பு இணம் மற்றும் பிற நாடுகளில் இருந்து குடியேறியவர்கள். இவர்களுள் இந்தியர்களும் அடக்கம்.

இவர்களுடைய வருமானம் இவர்கள் ஈட்டும் மாத ஊதியம் மட்டுமே. ஆகவே அங்குள்ள வங்கிகள் மற்றும் நிதி நிறுவனங்களின் கணிப்பில் மிகக் குறைந்த creditworthiness உள்ளவர்கள் இவர்கள். நம்முடைய வங்கிகளும் மாத வருமானத்தை மட்டுமே நம்பியுள்ளவர்களை இப்படித்தான் கணிக்கிறார்கள்.

இத்தகையோர் தங்களுடைய கடன் தேவைகளுக்காக - குறிப்பாக வீட்டுக் கடன் வாங்க - நேரடியாக வங்கிகளை அணுகும் பட்சத்தில் வங்கி மேலாளர்கள் ஏதாவது ஒரு காரணம் காட்டி அதை நிராகரித்துவிட வாய்ப்புண்டு. மேலும் நம் நாட்டில் உள்ளதுபோன்று பிராஞ்ச் பேங்கிங் (Branch Banking) முறை அமெரிக்கா போன்ற மேலைநாடுகளில் வழக்கத்தில் இல்லை. அதாவது தங்களுடைய வங்கித் தேவைகளுக்காக வங்கிக் கிளைகளுக்குச் செல்லும் வாடிக்கையாளர்களுடைய எண்ணிக்கை மிக, மிகக் குறைவு. அங்குள்ளோர் பெரும்பாலும் வலைத்தளங்கள் வழியாகவே (Internet Banking) தங்களுடைய வங்கிக் கணக்கில் பரிவர்த்தனைகளை முடித்துக்கொள்வது வழக்கம். அப்படியே பணம் தேவைப்பட்டாலும் இருக்கவே இருக்கிறது ATM வசதிகள். அன்றாடம் தேவைப்படும் பொருட்களை வாங்க Credit மற்றும் Debit cardகள்.

ஆகவே வங்கி மேலாளர்-வாடிக்கையாளர் சந்திப்புக்கு அவசியம் இருப்பதில்லை.

எனவேதான் பெரும்பாலான சப்-ப்ரைம் எனப்படும் நடுத்தர மற்றும் மாத ஊதிய வாடிக்கையாளர்கள் வங்கிகளிடமிருந்து கடன் பெற இடைத்தரகர்கள் மற்றும் விற்பனையாளர்களை அணுக வேண்டிய நிர்பந்தத்திற்கு தள்ளப்படுகிறார்கள். இடைத்தரகர்களுடைய முழுநேர அலுவலே இத்தகைய வாடிக்கையாளர்களை தங்களுடைய பேச்சுத் திறமையால் மயக்கி கடன்பெற வைப்பதுதான். இவர்கள் பரிந்துரைக்கும் வாடிக்கையாளருக்கு கடன் வழங்கப்படும் பட்சத்தில் வங்கிகளிடமிருந்தும் சம்பந்தப்பட்ட வாடிக்கையாளரிடமிருந்தும் வழங்கப்படும் கடன் தொகையில் ஒரு கணிசமான விழுக்காடு கமிஷன் இவர்களுக்கு கிடைத்துவிடும் என்பதால் வாடிக்கையாளர் சம்மதிக்கும் வரை எத்தனைமுறை வேண்டுமானாலும் அவர்களை சந்திக்க தயங்கமாட்டார்கள். (இந்த போக்கு நம்முடைய நாட்டிலும் சமீபகாலமாக பரவி வருகிறது. என்னுடைய கைத்தொலைபேசியில் இன்று வந்த குறுந்தகவல் 'நீங்கள் 9% வட்டியில் ரூ.45,000/- கடன் பெற தெரிவு செய்யப்பட்டுள்ளீர்கள். செக்யூரிட்டி, ஜாமீன் ஏதும் தேவையில்லை. மேலும் தகவலுக்கு இந்த தொலைபேசி எண்ணை சுழற்றவும். T&C Applicable!!' தகவலில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள தொலைபேசியை அழைத்தால்தான் தெரியவரும் அவர்களுடைய விதிமுறைகள். அதாவது அவர்களுடைய 'T&C'! இத்தகைய அழைப்பு குறைந்தபட்சம் ஒரு லட்சம் பேருக்கு சென்றிருக்கும். அதில் குறைந்தபட்சம் ஐந்தாயிரம் விழுந்தால் வங்கியின் நோக்கம் நிறைவேறிவிடும்.)

சொந்தமாக வீடு வாங்க வேண்டும் என்கிற ஆவல் நம் அனைவருக்கும் இருக்கும் அல்லவா? இந்த ஆவலை தூண்டிவிடுவதுதான் இடைத்தரகர்களுடைய முதல் வேலை. அதற்காக உண்மைக்கு புறம்பாக பேசவும் வாக்குறுதிகளை அள்ளி வீசவும் இவர்கள் தயங்குவதில்லை.

உதாரணத்திற்கு முன்பெல்லாம் வங்கிகளுடைய கணிப்பில் ஒருவர் கடனுக்காக மாதாமாதம் செலுத்த வேண்டிய தவணை (Monthly Installment) அவருடைய நிகர வருமானத்தில் (Net Pay அல்லது Take Home Pay) ஐம்பது விழுக்காடுக்கு மேல் இருக்கலாகாது. அதாவது மாதத் தவணை ரூ.100 என்றால் நிகர மாத வருமானம் குறைந்தபட்சம் ரூ.200 ஆக இருக்க வேண்டும். சாதாரணமாக நம்முடைய நாட்டில் ஒருவர் திருப்பிச் செலுத்த வேண்டிய தவணைத் தொகை முதல் தவணை முதல் இறுதித் தவணை மாறவே மாறாது. ஒருவருக்கு வழங்கப்படும் கடன் தொகை (ரூ.10000/-) 12 விழுக்காடு வட்டியுடன் மூன்று வருடங்களுக்குள் திருப்பிச் செலுத்தப்படவேண்டும் என்று வைத்துக்கொள்வோம். ரூ.10000/- கடனுக்கு மூன்று வருடங்களுக்கு 12% வட்டி ரூ.3,600/-. அசலும் வட்டியும் சேர்த்து ரூ.13,600/-. இதை 36 தவணையில் திருப்பிச் செலுத்த வேண்டும். மாதம் ரூ.380/-. இது முதல் மாதம் முதல் 36வது மாதம் வரை மாறாது. 36வது மாதம் கணக்கில் திருப்பிச் செலுத்த வேண்டிய தொகை மீதம் இருக்கும் பட்சத்தில் (இது பெரும்பாலும் தவணை குறிப்பிட்ட தியதிகளில் செலுத்த தவறும் பட்சத்தில் அபராத வட்டி (Penal Interest) விதிக்கப்படுவதால் வருவதுண்டு) அதை முழுவதுமாக திருப்பிச் செலுத்தி கணக்கை முடிக்க வேண்டியிருக்கும்.

ஆனால் ஒருவருடைய மாத வருமானம் வருடக் கணக்கில் அப்படியே இருக்க வாய்ப்பில்லை அல்லவா? வருமானம் உயர, உயர அவருடைய திருப்பிச் செலுத்தும் திறனும் (Repayment Capacity) அதிகரிக்கத்தானே செய்யும். ஆகவே சமீப காலமாக Adjustable Rate of Repayment (ARR) என்கிற முறை வங்கிகளில் பிரபலமாகி வருகிறது. இதன் அடிப்படையில் மாத வருமானம் அதிகரிக்க, அதிகரிக்க தவணையும் அதிகரித்துக்கொண்டே போகும். இந்த முறை சரிவர கடைபிடிக்கப்பட்டால் அல்லது இதிலுள்ள சிக்கல்கள் கடன் வழங்கப்படும் சமயத்தில் வாடிக்கையாளருக்கு முழுவதுமாக தெரிவிக்கப்பட்டால் எந்த ஒரு வாடிக்கையாளரும் பெரும் நெருக்கடிக்குள்ளாக வாய்ப்பில்லை.

இதை சற்று விளக்கமாக பார்ப்போம்.

எனக்கு தெரிந்த பல உறவினர், நண்பர்கள் குடும்பத்தைச் சார்ந்தவர்கள் சப்-ப்ரைம் சிக்கலில் தங்களுடைய வீடுகளை இழந்துள்ளார்கள். ஆகவே ஒரு அமெரிக்க வாழ் இந்திய தம்பதியரைப் பற்றியே பார்ப்போம்.

கணவர் அமெரிக்க கணினி நிறுவனம் ஒன்றில் கடந்த பத்தாண்டுகளாக பணியாற்றுகிறார். இரண்டு வருடங்களுக்கு முன்பு ஒரு சிறிய குடியிருப்பை வாங்கினார். அவருக்கு கடன் பெற உதவிய இடைத்தரகர் அவருடைய மாதத் தவணை (ARR) 'துவக்கத்தில்' மாதம் ஒரு குறிப்பிட்ட தொகையும் பிறகு 'சற்று கூடும்' என்றும் கூறியிருக்கிறார். துவக்க காலத்தில் செலுத்த வேண்டிய மாதத் தவணை அவருடைய நிகர வருமானத்தில் ஐம்பது விழுக்காடுக்கும் சற்று கூடுதல் என்றாலும் கணவர், மனைவி மற்றும் இரண்டு மாதக் குழந்தை என்ற சிறிய குடும்பத்திற்கு அது அத்தனை பாரமாக இருக்காது என்று நினைத்து மேற்கொண்டு எதையும் விசாரிக்காமல் கடனைப் பெற்று வீட்டில் குடியேறினார்.

பிறகுதான் தெரிந்தது 'துவக்கத்தில்' என்று தரகர் கூறிய காலம் இரண்டே வருடங்கள்தான் என்றும் 'சற்று கூடும்' என்றது மாதத் தவணை இரட்டிப்பாகும் என்பது. துவக்க மாதத் தவணையே அவருடைய நிகர ஊதியத்தில் சுமார் 60 விழுக்காடு என்றால் அது இரட்டிப்பானால்! கையில் கிடைக்கும் அனைத்தும் தவணை செலுத்தவே போய்விட்டது. கடனைத் திருப்பிச் செலுத்த வேண்டிய மீதமுள்ள பதினைந்து ஆண்டுகள் இனியும் எத்தனை முறை இது கூடுமோ என்று தெரியாமல் கதிகலங்கிப் போயிருக்கிறார் அவர்!!

அவருடைய கடன் விதிமுறைகளின்படி தொடர்ந்து மூன்று தவணைகள் செலுத்த முடியாமல் போனாலே அவருக்கு கடனளித்த நிறுவனம் foreclosure அறிவிக்கை அனுப்பிவிடும். அதுவரை அடைத்த தொகையையும் இழந்து, வீட்டையும் இழந்து நிற்க வேண்டிய சூழல் வராது என்று சொல்வதற்கில்லை.

இதுதான் சப்-ப்ரைம் சிக்கலில் தவிக்கும் பலருடைய சூழல்.

சரி இது எப்படி கடனளித்த நிறுவனங்களையே பாதிக்கும் அளவுக்கு இத்தனை பெரிய பிரச்சினையானது?

அடுத்த இடுகையில் பார்ப்போம்...

****************************************************************************

அமெரிக்காவில் சப்-ப்ரைம் வாடிக்கையாளர்களுக்கு வீட்டுக் கடன் வழங்கிய பல பெரும் வங்கிகள், நிதி நிறுவனங்கள் இன்று திவாலாவாகும் நிலைக்கு தள்ளப்பட்டுள்ளன. அத்துடன் இந்த பிரச்சினை அமெரிக்க பொருளாதாரத்தையே பாதித்துள்ளது எனவும் கூறலாம்.

ஏன் இந்த நிலமை?

நம்முடைய நாட்டில் ஒரு வங்கி வழங்கியுள்ள வீட்டுக் கடன்கள் வாராக் கடன்களாகிவிடும் பட்சத்தில் அதன் விளைவாக ஏற்படும் இழப்பை சம்பந்தப்பட்ட வங்கி மட்டுமே ஏற்கவேண்டியிருக்கும். அதன் விளைவாக அந்த வங்கியில் முதலீடு செய்துள்ள பங்குதாரர்கள், சேமிப்பை இட்டு வைத்திருக்கும் வாடிக்கையாளர்களும் மறைமுகமாக பாதிக்கப்பட வாய்ப்புண்டு.

ஆனால் அமெரிக்கா மற்றும் பல மேலை நாடுகளில் இத்தகைய கடன்களை செக்யூரிட்டைசேஷன் (Securitisation) என்ற முறையில் விற்றுவிட முடிவதால் கடன்களை வசூலிக்க முடியாத நிலை ஏற்படும்போது கடன் வழங்கிய வங்கி/நிதி நிறுவனம் மட்டுமல்லாமல் அதை வாங்கிய அனைத்து நிறுவனங்கள்/முதலீட்டாளர்களுக்கும் இழப்பு ஏற்படுகிறது.

செக்யூரிட்டைசேஷன் என்றால் என்ன?

ஒரு வங்கி ரூ.10 லட்சம் வீதம் நூறு வாடிக்கையாளர்களுக்கு வீட்டுக் கடன் வழங்கியுள்ளது என வைத்துக்கொள்வோம். மொத்த கடன் தொகை ரூ.10 கோடி. சாதாரணமாக வீட்டுக்கடனுக்கு ஈடாக வாடிக்கையாளர் வாங்கிய வீடு அடகு வைக்கப்படும். அந்த வீட்டின் மதிப்பில் 75 முதல் 80 விழுக்காடு வரையிலுமே வங்கிகள் கடன் வழங்குவதுண்டு. ஆகவே ரூ.10 கோடி வீட்டுக் கடனுக்கு ஈடாக வைக்கப்பட்டுள்ள சொத்தின் மதிப்பு சுமார் ரூ.15 கோடி. அதாவது வழங்கப்பட்ட மொத்த கடன் தொகைக்கும் மேல் சொத்து அடகு வைக்கப்பட்டுள்ளது என்று பொருள்.

இந்த கடன்களை வழங்கியுள்ள வங்கி மேலும், மேலும் இத்தகைய கடன்களை வழங்க வேண்டுமென்றால் ஏற்கனவே வழங்கியுள்ள கடன்களிலிருந்து வசூலிக்கப்படும் தொகையை மட்டுமே சார்ந்திருக்க முடியும். உதாரணத்திற்கு ஏற்கனவே வழங்கப்பட்டுள்ள ரூ.10 கோடி கடனில் மாதா மாதம் ரூ.50 லட்சம் வசூலித்தால் அதை மீண்டும் வேறு வாடிக்கையாளர்களுக்கு கடனாக வழங்க பயன்படுத்த முடியும். ஆனால் நாளடைவில் வழங்கிய கடன்களில் பெரும்பாலானவை வாராக் கடன்களாகிவிடும் சூழலில் வங்கி மேற்கொண்டு கடன் ஏதும் வழங்க முடியாமல் முடங்கிப் போய்விடும்.

ஆகவே ரூ.10 கோடி கடனையும் அதற்கெனவே இயங்கிவரும் பெரிய வங்கி/நிதி நிறுவனங்களுக்கு விற்று விட முயற்சி செய்யும். விற்பவர் Mortgage Originator என்றும் வாங்குபவர் Aggregator என்று அழைக்கப்படுவர். இந்த முறையில் With Recourse, Without recourse என்ற இருவகை வழிகள் உள்ளன.

With Recourse முறையில் கடன்களை வாங்கும் வங்கி (Aggregator) அந்த கடன்களை விற்ற வங்கியின் (Mortgage Originator) வாடிக்கையாளர்களிடமிருந்து வசூலிக்க முடியாமல் போன தொகையை கடனை விற்ற வங்கியிடமிருந்து வசூலித்துவிட முடியும். இதன் மூலம் வாங்கியவர் இழப்பை தவிர்த்துவிடமுடியும்.

Without Recourse முறையில் வாங்கிய வங்கி இழப்பையும் சேர்த்து சந்திக்க நேரிடும்.

ஆகவே இரண்டாவது முறையில் கடனை விற்கும் வங்கி சற்று விலை குறைத்தே விற்க முடியும்.

அதாவது ரூ.10 கோடி கடனை முதல் முறையில் ரூ.9 கோடிக்கு விற்க முடியும் என்றால் இரண்டாவது முறையி. ரூ.7.50 கோடிக்கே விற்க முடியும்.

கடன்களை விற்கும் வங்கி அதன் மூலம் கிடைத்த தொகையை பயன்படுத்தி மீண்டும் தன்னுடைய வாடிக்கையாளர்களுக்கு கடன் வழங்க முடியும்.

சரி. இந்த கடனை வாங்கிய வங்கியும் மொத்த கடன்களும் வசூலாகும் வரையிலும் காத்திருக்க முடியாதல்லவா?

ஆகவே Aggregator வங்கி இந்த கடன்களுடைய மொத்த மதிப்பிற்கு கடன் பத்திரங்களை (Bonds) தயாரித்து இதற்கென சந்தையில் இயங்கும் முதலீட்டு நிறுவனங்களுடன் கூட்டு சேர்ந்து முதலீட்டாளர்கள் சந்தையில் (Capital Market) விற்பனைக்கு அளிக்கும். இத்தகைய கடன் பத்திரங்களுக்கு (Mortgage Based Securities) பின்னால் மொத்த தொகைக்கு ஈடாக சொத்து அடகு வைக்கப்பட்டிருந்தால் மட்டுமே அவை சந்தையில் விலை போக வாய்ப்புள்ளது. வீட்டுக் கடன்களுக்கு ஈடாக அடகு வைக்கப்படும் சொத்தின் மதிப்பு சந்தையில் ஏறிக்கொண்டே போகும் என்பதால் இந்த பத்திரங்களில் முதலீடு செய்ய தனிநபர் மற்றும் முதலீடு நிறுவனங்களிடையே நல்ல வரவேற்பு இருப்பதுண்டு. அதாவது வீட்டுக் கடன்களை பெற்ற வாடிக்கையாளர்கள் தங்களுடைய கடனை சரிவர திருப்பிச் செலுத்திக்கொண்டிருக்கும் வரை!

சாதாரணமாக வங்கிகள் வழங்கும் மொத்த கடன் தொகையில் ஐந்திலிருந்து பத்து விழுக்காடுவரை திருப்பிச் செலுத்தப்படாமல் போனாலும் அதனால் சந்தையில் பெரிய பாதிப்பு ஏற்பட வாய்ப்பில்லை. ஆனால் பத்திரங்களுக்கு அடிப்படையாக உள்ள கடன்களை பெற்ற வாடிக்கையாளர்களுள் பலர் சப்-ப்ரைம் வாடிக்கையாளர்களாக இருந்து அதில் பெரும்பாலோனோர் தங்களுடைய மாதத் தவணைகளை செலுத்த தவறினால் கடன் பத்திரங்களுடைய மதிப்பும் பாதிக்கப்படும்.

ஏன்?

மேற்கூறிய உதாரணத்தில் ரூ.10 கோடி கடன்களை ரூ.9 கோடிக்கு வாங்கிய வங்கி ரூ.8 கோடிக்கு கடன் பத்திரங்களை விற்பனை செய்தது என வைத்துக்கொள்வோம்.

ரூ.10 கோடி கடனை பெற்ற வாடிக்கையாளர்களுள் 50 விழுக்காடு சப்-ப்ரைம் வாடிக்கையாளர்கள். இதில் 40 விழுக்காடு வாடிக்கையாளர்களுக்கு வழங்கப்பட்ட கடன்களில் கணிசமான நிலுவை நிற்கிறது, அதாவது சுமார் ரூ.4 கோடி. இந்த தொகைக்கு ஈடாக அடகு வைக்கப்பட்டுள்ள ரூ.5 கோடி மதிப்புள்ள வீடுகள் foreclosure முறையில் ஏலத்திற்கு வருகிறது. ஏலத்தில் நிச்சயம் ரூ.5 கோடி கிடைக்க வாய்ப்பில்லை. அப்போதுள்ள சந்தை நிலவரத்தில் ரூ.3 கோடி கிடைத்தாலே லாபம் என வைத்துக்கொள்வோம். ஆகவே வங்கிக்கு ரூ.1 கோடி இழப்பு ஏற்பட வாய்ப்புள்ளது என இந்த கடன் பத்திரங்களை அவ்வப்போது மதிப்பிடும் நிறுவனம் (Rating Agencies) அறிவிக்கும். ரூ.4 கோடி கடனில் ரூ.1 கோடி இழப்பு என்றால் 25% இழப்பு என்று கணிக்கப்படும். இது சந்தையில் புழக்கத்திலுள்ள கடன் பத்திரங்களின் மொத்த மதிப்பில் 25% குறையும். அதாவது ரூ.1000 முதலீடு செய்த வாடிக்கையாளாருக்கு ரூ.250 இழப்பு! வாரக்கடன்களின் விழுக்காடு அதிகரிக்க, அதிகரிக்க பத்திரங்களின் மதிப்பு வீழ்ந்துக்கொண்டே போகும்.

அமெரிக்க சந்தையில் தற்போது புழக்கத்திலுள்ள இத்தகைய கடன் பத்திரங்களின் மொத்த மதிப்பு சுமார் $ 7.50 பில்லியன் டாலர்களாம்! இதில் 25% இழப்பு என்றால்!! இதில் பெரிய அளவில் முதலீடு செய்து இழப்பை சந்தித்ததில் சிட்டி பேங் நிறுவனங்களும் (Citi Bank Group) அடக்கம். இதன் விளைவாக சமீபத்தில் அந்த வங்கியின் தலைவரே பதவி இழக்க நேரிட்டது.

இதில் பெருமளவு முதலீடு செய்தவர்கள் வங்கிகளும் நிதி நிறுவனங்களும்தான். நம்முடைய வங்கிகளில் சிலவும் இவற்றில் முதலீடு செய்து பெரிய அளவில் இழப்பை சந்தித்துள்ளன என்பது உண்மை. தன்னுடைய இழப்பை ஒரேயொரு புதிய தலைமுறை வங்கி மட்டுமே வெளிப்படையாக ஒப்புக்கொண்டுள்ளது.

இந்த வங்கிகள் மற்றும் நிறுவனங்களின் இழப்பு அவர்களுடைய பங்கின் விலையையும் (Share price) பாதிக்கும் அல்லவா? இதன் விளைவு பங்கு சந்தை சரிவு. இதன் விளைவு சம்பதப்பட்ட நாட்டின் பொருளாதார பாதிப்பு.

சரி. Foreclosure என்றால் என்ன, அதன் விளைவுகள் மற்றும் அதை எப்படி தவிர்ப்பது?

அதை அடுத்த இடுகையில் பார்க்கலாம்...

******************************************************************************

இந்தியாவில் வீடு வாங்க வழங்கப்படும் கடன்கள் பெரும்பாலும் பதினைந்து முதல் இருபத்தைந்து ஆண்டுகாலம் வரை நீடிக்கக் கூடியன.

இத்தகைய கடன்கள் கணிசமான தொகக்கு வழங்கப்படுவதால் உலகெங்கும் நீண்டகால கடன்களாகவே வழங்கப்படுகின்றன. அமெரிக்காவிலும் அப்படித்தான்.

ஆகவே இத்தகைய கடன்களில் மாதத்தவணைகள் சரிவர செலுத்தப்படாமல் இருக்கும் சூழலில் கடன் வழங்கியவர்கள் Foreclosure முறையில் கடனை வசூலிக்க முயல்கின்றனர். Foreclosure என்பது ஒரு கடனை அதன் காலத்திற்கு முன்பாகவே திருப்பி செலுத்த வேண்டும் என வங்கிகள் வாடிக்கையாளர் மீது எடுக்கும் சட்ட நடவடிக்கையாகும்.

ஒரு வாடிக்கையாளர் செலுத்த வேண்டிய மாதத் தவணையை ஒழுங்காக திருப்பிச் செலுத்தாத சூழலில் அவருடைய திருப்பிச் செலுத்தும் திறன் மீது (Repayment Capacity) சம்பந்தப்பட்ட வங்கி நம்பிக்கையிழந்துவிடும். அதாவது இனியும் காலம் தாழ்த்துவதால் வாடிக்கையாளரின் கடன் சுமை மேலும் அதிகரித்து கடனுக்கு ஈடாக அடகு வைக்கப்பட்டுள்ள சொத்தின் மதிப்பிற்கு மேல் கடன் தொகை சென்றுவிடும் என்ற அச்சம் வங்கிகளுக்கு ஏற்படும் சூழலில் வேறு வழியில்லாமல் வங்கிகள் எடுக்கும் நடவடிக்கையே இது.

முன்பெல்லாம் இந்தியாவில் இந்த நடவடிக்கை அத்தனை விரைவில் எடுக்கப்படுவதில்லை. வாடிக்கையாளர்களுக்கு போதுமான கால அவகாசம் அளிப்பதுண்டு. ‘போதுமான கால அவகாசம்’ என்பது வாடிக்கையாளருக்கு வாடிக்கையாளர் வேறுபடும். ஒரு வாடிக்கையாளருடைய நிதிநிலைமை (Financial position), அவருக்கும் வங்கிக்கும் இடையிலுள்ள வர்த்தக உறவு (Business Relationship), கடன் தொகை (Loan Amount), நிலுவையிலுள்ள தொகை (Default Amount), இவ்விரண்டு தொகைகளுக்கும் இடையிலுள்ள விழுக்காடு (Percentage of the default to the loan amount/outstanding amount) என பல்வேறு விஷயங்களைப் பொருத்திருக்கும்.

இதற்கு முக்கிய காரணம் 2002ம் ஆண்டு வரை வங்கிகள் வழங்கும் கடன்களை வசூலிக்க நீதிமன்றம் சென்று வருடக்கணக்காக காத்திருப்பதைத் தவிர வேறு வழியில்லை. உள்ளூரில் கடைநிலை நீதிமன்றத்திலிருந்து உயர்நீதிமன்றம் மற்றும் தேவைப்பட்டால் உச்ச நீதிமன்றம் வரையிலும் சென்று இறுதித் தீர்ப்பு அளிக்கப்படும் வரையிலும் கடன் நிலுவையில் இருப்பதுடன் கடனுக்கு ஈடாக அடகு வைக்கப்படும் வீட்டை எவ்வித இடையூறும் இல்லாமல் கடந்தாரர் தொடர்ந்து அனுபவிக்கவும் முடிந்தது.

இதை தவிர்க்கும் முகமாக சொத்து மீதான கடன்களை (Secured Loans), அதாவது ஏற்கனவே செயலிழந்த கடன்கள் (Non performing assets) என கணிக்கப்பட்ட கடன்களை நீதிமன்ற தலையீடின்றி வசூலிக்க வகைசெய்யும் சட்டம் ஒன்றை கொண்டுவர வேண்டும் என்று வங்கிகள் இந்திய மத்திய அரசை கேட்டுக்கொண்டன.

வங்கிகளின் இந்த நீண்ட நாள் கோரிக்கையை ஏற்றுக்கொண்ட மத்திய அரசு 2002ம் ஆண்டு சர்ஃபேசி சட்டத்தை (Securitisation of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act) நடைமுறைப் படுத்தியது. இச்சட்டம் ஏற்கனவே செயலிழந்த கடன் என வங்கியின் புத்தகத்தில் கணிக்கப்பட்ட கடனை முழுவதுமாக திருப்பிச் செலுத்த சம்பந்தப்பட்ட கடந்தாரருக்கும் மற்றும் பிணைதாரர்களுக்கும் (Borrower and Guarantor) ஜப்தி அறிவிக்கை (notice) அனுப்பவும் அறிவிக்கை தியதியிலிருந்து அறுபது நாட்களுக்குள் அசல் மற்றும் வட்டித் தொகையை முழுவதுமாக திருப்பிச் செலுத்தாத பட்சத்தில் கடனுக்கு ஈடாக அடகு வைக்கப்பட்டுள்ள சொத்தை வங்கி தன் பொறுப்பில் எடுத்துக்கொள்ளவும் வங்கிகளுக்கு உரிமை அளிக்கப்பட்டுள்ளது.

இந்த சொத்துக் கடன்களில் வீட்டுக் கடனும் அடங்கும். இச்சட்டத்தைப் பயன்படுத்தி தனிநபர் கடன்களை குறிப்பாக வீட்டுக் கடன்களை வசூலிப்பதில் ஏறக்குறைய எல்லா இந்திய வங்கிகளுமே முனைப்பாயுள்ளன என்றால் மிகையாகாது.

நாட்டின் மொத்த வங்கிகளில் எண்பது விழுக்காடு வங்கிகள் அரசு வங்கிகளாக இருக்கும் நம் நாட்டிலேயே இந்த நிலை என்றால் அமெரிக்கா போன்ற மேலை நாடுகளைப் பற்றி சொல்லவும் வேண்டுமா?

அமெரிக்காவில் Judicial Foreclosure, Nonjudicial Foreclosure என இருவகை நடவடிக்கைகள் உள்ளன.

சம்பந்தப்பட்ட அடகு பத்திரத்தில் (Mortgage Deed) கடனை முன்கூட்டியே வசூலிக்கும் உரிமை (Foreclosure rights) இல்லாதிருக்கும் பட்சத்தில் வங்கிகள் நீதிமன்றங்களில் வழக்கு தொடர்ந்து, இறுதி தீர்ப்பு வரையிலும் காத்திருக்க வேண்டியிருக்கும். இதை Judicial Foreclosure என்கிறார்கள்.

மாறாக அடகு பத்திரத்தில் இத்தகைய உரிமை வங்கிக்கு வழங்கப்பட்டிருக்குமானால் சம்பந்தப்பட்ட வங்கி நீதிமன்றத்தின் தலையீடு இல்லாமலே சொத்தை ஏலத்திற்கு கொண்டு சென்றுவிடமுடியும். இதை Nonjudicial Foreclosure என்கிறார்கள்.

சாதாரணமாக சப்-ப்ரைம் வாடிக்கையாளர்களுக்கு வழங்கப்படும் அனைத்து வீட்டு அடகு பத்திரங்களும் நீதிமன்றங்களின் தலையீடு இல்லாமல் கடனை வசூலிக்கும் உரிமையை வங்கிகளுக்கு வழங்குவதாகவே இருக்கும்.

சாதாரணமாக வங்கிகள் இத்தகைய நடவடிக்கையில் இறங்குவதற்கு முன்பு சம்பந்தப்பட்ட கடந்தாரருக்கு அறிவிக்கைகளை அனுப்புவதுண்டு. அதாவது தொடர்ந்து மூன்று தவணைகள் நிலுவையில் நிற்கும் வரை வங்கிகள் தொடர்ந்து அறிவிக்கைகளை அனுப்புகின்றன. வங்கியிலிருந்து மூன்று அறிவிக்கைகள் கிடைத்தும் எந்த நடவடிக்கையும் எடுக்காமல் இருக்கும் வாடிக்கையாளர்களுக்கு எதிராக மட்டுமே Foreclosure நடவடிக்கையில் வங்கிகள் இறங்குகின்றன.

இந்தியாவிலும் அப்படித்தான். தொடர்ந்து மூன்று தவணைகள் செலுத்தப்படாமல் இருக்கும் கணக்குகளே செயலிழந்த கணக்குகள் என கணிக்கப்பட்டு வசூல் நடவடிக்கைகள் எடுக்கப்படுகின்றன.

Foreclosureஐ தவிர்ப்பது எப்படி?

இந்தியாவைப் பொருத்தவரை இது வங்கிக்கு வங்கி மாறுபடும். அரசுடமை வங்கிகள் மிக அதிக அளவிலான கடன்களை வழங்கி வருவததல் மூன்று தவணைகள் நிலுவையானதுமே வசூல் நடவடிக்கையில் இறங்கிவிடுவதில்லை. இதற்கு தகுதிவாய்ந்த மென்பொருள் (suitable software) இல்லாததும் அப்படியே இருந்தாலும் அதைக் கவனித்து உடனே நடவடிக்கை எடுக்கக் கூடிய ஆட்கள் (Manpower) இல்லாமல் இருப்பதும் ஒரு காரணம்.

ஆனால் அமெரிக்கா போன்ற மேலை நாடுகளில் ஒரு வங்கியின் அனைத்து வர்த்தகமும் கணினிமயமாக்கப்பட்டிருப்பதுடன் கடன் வழங்குவதைப் போன்றே நிலுவையில் நிற்கும் கடன்களை வசூலிக்கவும் அதற்கென பிரத்தியேக நிறுவனங்கள் இயங்கிவருவதால் அதிக காலதாமதமில்லாமல் வசூல் நடவடிக்கையை முடுக்கிவிட முடிகின்றது.

இந்த அதிரடி நடவடிக்கையை நிறுத்த முடியாவிடினும் சற்று தள்ளிப் போடுவதற்கு கடந்தாரர்களுக்கு சில வழிகள் இருக்கத்தான் செய்கின்றன.

அதில் மிகவும் பிரபலமானது Refinance முறை. சில சமயங்களில் நாம் எடுத்த கடனுக்குண்டான வட்டி விகிதமோ அல்லது காலக்கெடுவோ நமக்கு சாதகமில்லாமல் போகலாம். இத்தகைய கடன்களுக்காக வட்டி விகிதமும் மற்ற விதிகளும் நிரந்தரம் இல்லை என்பதால் நாம் கடன் எடுத்த பிறகு வட்டி விகிதம் குறையும் பட்சத்தில் அதை refinance முறையில் அதே வங்கியிலோ அல்லது வேறொரு வங்கியிலோ, நிதி நிறுவனத்திலோ அதே சொத்தின் மீது புதிதாக கடன் பெற முயற்சிக்கலாம். ஏற்கனவே எடுத்த கடனில் திருப்பிச் செலுத்திய தொகையையும் சேர்த்தோ சேர்க்காமலோ புதிய கடன் கிடைக்க வாய்ப்புள்ளது.

இந்தியாவில் விதிக்கப்படும் வட்டி விகிதம் நாம் பெறவிருக்கும் கடன் தொகையைச் சார்ந்திருப்பதால் ஏற்கனவே செலுத்தியுள்ள தொகையைக் கழித்துவிட்டு மீதமுள்ள தொகைக்கு புதிய கடன் பெறுவதன் மூலம் வட்டிச் சுமையை கணிசமாக குறைக்க வாய்ப்புண்டு. இந்தியாவில் இதை takeover முறை என்கிறார்கள். அதாவது ஒரு வங்கி வழங்கியுள்ள கடனை வேறொரு வங்கி எடுத்துக்கொள்வது. ஆனால் takeover சமயத்தில் சம்பந்தப்பட்ட கடன் செயலிழந்த கடனாக இருக்கலாகாது. ஏற்கனவே வாராக்கடனாக கணிக்கப்பட்டிருப்பதை யாரும் எடுத்துக்கொள்ள முன்வரமாட்டார்கள்.

எத்தனை முயற்சித்தும் வேறொரு வங்கி/நிறுவனத்தில் கடன் எடுக்க முடியாத சூழலில் என்ன செய்யலாம்?

அமெரிக்க வங்கி சந்தையில் Mortgae Forbearance Agreement என்ற ஒப்பந்தம் நடைமுறையில் உள்ளது. அதாவது சம்பந்தப்பட்ட சொத்தை வங்கி எடுத்துக்கொள்ளாமலிருக்க வங்கி மற்றும் கடந்தாரருக்கு இடையில் ஒப்பந்தம் செய்துக்கொள்வது. கடந்தாரரின் நிதிநிலைமை விரைவில் சீரடைந்துவிடும் என்று வங்கி கருதுகிறபட்சத்தில் இத்தகைய ஒப்பந்தத்தை செய்துக்கொள்ள கடந்தாரர் சமர்ப்பிக்கும் கோரிக்கையை ஏற்றுக்கொள்வதுண்டு. ஆனால் இத்தகைய சலுகை சப்-ப்ரைம் கடந்தாரருக்கு கிடைப்பது மிகவும் அரிது.

இதுவும் சரிவரவில்லை. வங்கி நடவடிக்கை எடுத்தே தீர்வது என்ற முடிவில் இருக்கும்பட்சத்தில் சம்பந்தப்பட்ட கடந்தாரர் Deed In Lieu of Foreclosure என்ற முறையை முயற்சிக்கலாம்.

அதாவது கடன் வழங்கிய வங்கிக்கே சொத்தை எழுதிக் கொடுத்துவிடுவது. இதன் மூலம் சொத்தை பொது ஏலத்திற்கு செல்ல விடாமல் தடுக்கலாம்.

இதனால் கடந்தாரருக்கு என்ன லாபம்?

1. வீட்டின் மதிப்பு சந்தையில் ரூ.1.00 கோடி என வைத்துக் கொள்வோம். அதன் மீதுள்ள கடன் வட்டியுடன் சேர்த்து ரூ.60 லட்சம் நிலுவையிலுள்ளது. வீட்டை பொது ஏலத்தில் கொண்டு வரும் வங்கி நிலுவையிலுள்ள தொகை மட்டும் கிடைத்தால் போதும் என்றே எண்ணும். மேற்கூறிய ஒப்பந்தம் வழியாக வங்கிக்கே சொத்தை மாற்றிக் கொடுக்கும் பட்சத்தில் சந்தை விலைக்கே அதை விற்க முடியும்.

2. நம்முடைய சொத்து பொது ஏலத்திற்கு வந்து அதன் மூலம் நம்முடைய பெயர் சந்தையில் கெடுவதை தவிர்க்க முடியும்.

3. சாதாரணமாக சொத்தை ஏலத்திற்கு கொண்டு செல்வதற்கான மொத்த செலவையும் வங்கிகள் கடந்தாரரிடமிருந்தே வசூலிக்கும். இதையும் தவிர்க்க முடியும்.

4. இறுதியாக வங்கி-வாடிக்கையாளர் இடையிலுள்ள உறவு சீராக இருக்கும் நிலையில் அதே சொத்தை வங்கியிடமிருந்து நீண்ட கால குத்தகைக்கு எடுக்கவும் வகையுண்டு (Long Term Lease).

இந்த சப்-ப்ரைம் நிலமை நம் நாட்டிலும் வர வாய்ப்புள்ளதா?

இதை அடுத்த இடுகையில் பார்க்கலாம்.

*************************************************************************

அமெரிக்காவையே ஆட்டிப்படைக்கும் சப்-ப்ரைம் பிரச்சினை இந்தியாவையும் பாதிக்குமா என்றால் தற்சமயம் இருக்காது என்கின்றனர் பல பொருளாதார வல்லுனர்கள்.

ஆனால் கடந்த சில ஆண்டுகளில் வழங்கப்பட்ட வீட்டுக் கடன்களில் நிலுவை விழுக்காடு சற்று ஏறுமுகமாகவே காணப்படுகிறது என்கின்றன வங்கிகள். மிக அதிக அளவில் வீட்டுக்கடன்கள் வழங்கும் பாரத ஸ்டேட் வங்கி, ஐசிஐசிஐ போன்ற வங்கிகள் தங்களுடைய மொத்த கடன்களில் 4 முதல் 5% விழுக்காடு வரை நிலுவையில் நிற்பதாக சமீபத்தில் தெரிவித்துள்ளன.

இதற்கு முக்கிய காரணமாக கூறப்படுவது வங்கிக் கடன்களுக்கான வட்டி விகிதத்தில் 2006-07ல் ஏற்பட்ட அதிரடி மாற்றங்கள்.

சமீபத்தில் வெளியான என்னுடைய

சந்தோஷமாக கடன் வாங்குங்க புத்தகத்தில் வீட்டுக் கடன்கள் என்ற தலைப்பில் வாடகை வீட்டில் வசிப்பதைவிட வங்கியிலிருந்து கடன் வாங்கி நமக்கென்று ஒரு வீட்டை வாங்குவது லாபம் என்று எழுதியிருந்தேன்.

உண்மைதான்.

குடியிருக்க ஒரு வீடு வேண்டும் என்பது நம் அனைவருடைய இலட்சியம் என்றால் மிகையாகாது. அதற்கு தேவையான தொகையை நம்முடைய மாத வருமானத்திலிருந்து சேமிப்பது என்று துவங்கினால் நம்முடைய ஆயுள் காலம் முழுவதும் போய்விடும் என்பதும் மறுக்கவியலாத உண்மை.

ஆனால் வங்கியிலிருந்து கடன் பெறுவதற்கு முன்பு நம்மால் மாதாமாதம் எவ்வளவு தொகை செலுத்த முடியும் என்பதை நிர்ணயித்துக்கொள்ள வேண்டும்.

நம்முடைய தகுதிக்கு மீறிய மாதத் தவணையை ஒப்புக்கொண்டுவிட்டால் சிக்கல்தான்.

ஆகவே கடனுக்காக வங்கியை அணுகுவதற்கு முன்பு நம்மால் அடுத்த இருபது ஆண்டுகளுக்கு மாதா மாதம் எவ்வளவு தொகையை இதற்கென ஒதுக்க முடியும் என்பதை கணிக்க வேண்டும்.

உதாரணத்திற்கு உங்களால் ரூ.15,000/- வரையிலும் மாதத் தவணையாக செலுத்த முடியும் என்று வைத்துக்கொள்வோம். 11% வட்டியுடன் கூடிய கடனை திருப்பிச் செலுத்த குறைந்தபட்சம் 25 ஆண்டுகள் தேவைப்படும். இந்த அடிப்படையில் எவ்வளவு கடன் கிடைக்கக் கூடும் என்று கணிக்க வேண்டும்.

இதற்கென இந்திய வங்கிகள் கழகத்தின்

வலைத்தளத்தில் ஒரு பிரத்தியேக கால்குலேட்டர் உள்ளது.

அதன்படி அதிகபட்ச கடனாக ரூ.15.30 லட்சங்கள் பெறலாம்.

சாதாரணமாக வங்கிகள் நம்முடைய நிகர மாத வருமானம் நாம் செலுத்தவிருக்கும் மாதத் தவணையை விட இரு மடங்கு இருத்தல் வேண்டும் என்று கூறுகின்றன. அதாவது மாதத் தவணை ரூ.15,000/- என்றால் நம்முடைய மாத நிகர வருமானம் குறைந்தபட்சம் ரூ.30000/- ஆக இருக்க வேண்டும். நிகர வருமானமே ரூ.30000/- இருக்க வேண்டுமென்றால் வருமான வரி மற்றும் இதர பிடித்தங்கள் சேர்த்து மாத வருமானம் குறைந்த பட்சம் ரூ.40,000/-லிருந்து ரு.50,000/- ஆவது இருக்க வேண்டும்.

இதில் மிக முக்கியமாக கவனிக்க வேண்டிய விஷயம் வட்டி விகிதம்.

முன்பெல்லாம் வங்கிகளுடைய வட்டி விகிதம் அவ்வப்போது மாறிக்கொண்டேயிருக்கும். அதாவது சந்தை நிலவரம் மற்றும் இந்திய ரிசர்வ் வங்கியின் கொள்கை மாற்றங்களுக்கேற்ப வட்டி விகிதங்கள் அதிகரிக்கவோ, குறையவோ வாய்ப்புண்டு. இதைத்தான் இப்போது floating rate என்கின்றனர்.

சமீபகாலமாக வங்கிகள் Fixed Rate என்கிற ஒரு புது முறையை அறிமுகப்படுத்தியுள்ளன. அதாவது விதிக்கப்படும் வட்டி விகிதம் குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு மாறாது என்கின்றனர்.

ஆனால் இந்த ‘குறிப்பிட்ட காலம்’ என்பது வரையறுக்கப்படாத ஒன்றாக இருப்பதில்தான் சிக்கலே. அதாவது கடன் பெற்ற அடுத்த வருடமே கூட சந்தை நிலவரம் அடியோடு மாறிப்போகும் பட்சத்தில் எவ்வித முன்னறிவிப்பும் இன்றி வட்டி விகிதங்களை மாற்ற வேண்டிய நிர்பந்தத்திற்குள்ளாகின்றன வங்கிகள்.

இந்தியாவைப் பொருத்தவரை சந்தை நிலவரத்தை விட ரிசர்வ் வங்கியின் கொள்கை மாற்றங்கள்தான் கடன்களின் வட்டி விகிதத்தை அதிகம் பாதிக்கின்றன.

என்னுடைய மேற்கூறிய புத்தகத்தில் இந்திய வங்கிச் சந்தையில் ஏன் இந்த மாற்றங்கள் ஏற்படுகின்றன என்பதை விரிவாக விளக்கியுள்ளேன்.

சரி. வட்டி விகிதம் நிச்சயம் மாறித்தான் தீரும். அது நம்மால் கட்டுப்படுத்தவியலாத ஒன்று. அதை எப்படி எதிர்கொள்வது?

இன்று 9% லிருந்து 11% வரை கிடைக்கக் கூடிய கடன் அடுத்த இருபது ஆண்டுகளில் எந்த அளவுக்கு உயரும் என்பதை கணக்கிடுவதும் இயலாத காரியம். ஆனால் குறைந்தபட்சம் ஐந்தில் இருந்து ஆறு விழுக்காடுகள் வரையிலும் உயர வாய்ப்புண்டு என்று தோராயமாக கணிக்கலாம். அதாவது தற்போதைய வட்டி விகிதத்தில் 30லிருந்து 45 விழுக்காடு வரையிலும் உயரக்கூடும்.

அத்தகைய சூழலில் நாம் தற்போது செலுத்தும் மாதத் தவணையும் அதே விகிதத்தில் உயரக் கூடும். அதாவது மாதத் தவணை ரூ.15,000/-லிருந்து ரூ.19500/- முதல் ரூ.22,000/- வரை அதிகரிக்க வாய்ப்புள்ளது.

இதை நம்மால் சமாளிக்க முடியுமா என்பதை கணிக்க வேண்டும்.

தற்போதைய மாத வருமானத்தில் வீட்டுச் செலவுகள் போக மாதத் தவணையாக ரூ.15,000/- செலுத்திவிட முடியும் என்று கணித்து ரூ.15.00 லட்சம் கடன் பெறுவதில் தவறேதும் இல்லை.

ஏனெனில் நம்முடைய மாத வருமானம் கூடிக்கொண்டே போக வாய்ப்புள்ளது. குறிப்பாக கணினி துறையில் வருட வருமானம் 25லிருந்து 35 விழுக்காடு வரையிலும் அதிகரிக்க வாய்ப்புள்ளது என்கிறார்கள். இது எந்த அளவுக்கு உண்மை என்று தெரியவில்லை. அந்த துறையிலுள்ளவர்களுக்கே வெளிச்சம்.

ஆனால் அத்தகைய வருமானம் உள்ளவர்களுடைய வாழ்க்கைத் தரமும் உயர்ந்துக்கொண்டே போகும் அல்லவா? மேலும் குழந்தைகளுடைய படிப்பு மற்றும் நம்முடைய மருத்துவ சிலவுகளும் உயரத்தானே செய்யும்!

சமீபத்திய கணிப்பின் படி நடுத்தர மற்றும் அதற்கு சற்றே உயர்ந்த குடும்பத்தில் (Middle and slightly upper middle class) எல்.கே.ஜியிலிருந்து கல்லூரி வரை ஒரு குழந்தைக்கு சராசரியாக குறைந்தபட்சம் ரூ.20 லட்சம் வரையிலும் தேவைப்படும் என்கிறார்கள். அதாவது மாதம் குறைந்தபட்சம் ரூ.7500/- இரண்டு குழந்தைகள் என்றால் ரூ.15000/-. இது பி.எ., பி.காம் போன்ற சாதாரண பட்டப் படிப்புக்கு மட்டும்தான். தற்போதைய நிலவரத்தில் நான்காண்டு பொறியியல் பட்டப்படிப்புக்கு மட்டும் சுமார் ரூ.5.00 லட்சம் தேவைப்படுகிறது என்றால். இருபது ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு? நினைத்துப் பார்க்கவே மலைப்பாக உள்ளது. மருத்துவப் பட்டப் படிப்புக்கு, கேட்கவே வேண்டாம்.

ஆகவே வீட்டுக் கடன்கள் போன்ற நீண்டக்கால கடன்களை பெற நினைப்போர் நம்முடைய தற்போதைய நிதிநிலைமையை மட்டுமல்லாமல் கடனை வட்டியுடன் அடைத்துத் தீர்க்க வேண்டிய காலத்திற்குண்டான வரவு செலவையும் கணக்கிட்ட பிறகே எவ்வளவு தொகைக்கு கடன் பெற வேண்டும் என்பதை முடிவு செய்ய வேண்டும்.

இந்திய வீட்டுக்கடன் சந்தை விரிவடைந்து மூன்று நான்கு வருடங்களே ஆகியுள்ளன. அதாவது கணிசமான அளவு வீட்டுக்கடன்கள் 2004-05லிருந்துதான் வழங்கப்படுகின்றன. சுமார் 95% கடன்கள் இதுவரை சரிவர அடைக்கப்பட்டு வருகின்றன என்பதும் உண்மைதான்.

ஆனால் இதே நிலைமை தொடர்ந்து நீடிக்குமா என்பது சந்தேகமே.